Verondersteld voorkeursrecht tot koop blijkt niet altijd

Een Nederlandse notaris is verplicht en goed verzekerd tegen beroepsaansprakelijkheid. Juist hierdoor wordt de notaris regelmatig geconfronteerd met claims van cliënten die proberen hun schade te verhalen bij de notaris. Als er sprake is van een door de notaris gemaakte fout dan moet de notaris de client uiteraard schadeloos stellen en kan het uitgekeerde bedrag indienen bij de beroepsaansprakelijkheidsverzekering. 

Dat een claim vaak ook ten onrechte bij de notaris wordt neergelegd blijkt uit een zaak die onlangs door de rechter moest worden beoordeeld. De notaris heeft ter uitvoering van een aan hem overlegde koopovereenkomst een woning overgedragen van verkoper naar koper. Na de overdracht melde zich een andere koper bij de notaris met de mededeling dat hij een voorkeursrecht tot koop zou hebben afgesproken met de verkoper. Er was kennelijk sprake van een mondelinge koopovereenkomst tussen de verkoper en deze “voorkeurs”koper. 

Mede op basis van de reactie van de verkoper op de uitdrukkelijke vraag van de notaris tijdens een bespreking voorafgaand aan de overdracht, welke reactie blijkt uit de dossieraantekeningen van de notaris, (“Hij heeft destijds geen voorkeursrecht van koop gevestigd”) heeft de notaris geconcludeerd dat er geen sprake was van een rechtsgeldig gevestigd voorkeursrecht tot koop. Het rechercheren van naastgelegen percelen, om na te gaan of de verkoper in een akte van levering van een naastgelegen perceel grond het in de procedure gestelde recht van voorkeur al dan niet zou hebben erkend, behoort niet tot de kadastrale recherche die een notaris moet doen voordat een woning wordt overgedragen. 

De bewoordingen “bekend te zijn met” zijn niet voldoende om een voorkeursrecht te vestigen. Sterker nog, zelfs al was het voorkeursrecht gevestigd, dan geldt de koopovereenkomst in deze zaak als sterker recht waardoor de eerste koper vóór de “voorkeurs”koper gaat. Van feiten en/of omstandigheden die de notaris zouden verplichten tot nader onderzoek ten aanzien van koper is niet gebleken. Ook is niet gebleken dat koper, indien deze op de hoogte was van het voorkeursrecht, anders had moeten handelen, of dat koper met diens handelen onrechtmatig handelde tegenover degene die pretendeert het voorkeursrecht te hebben.

Om taferelen zoals hiervoor omschreven te voorkomen is het altijd verstandig om afspraken met betrekking tot verkoop en koop van onroerend goed vooraf duidelijk en schriftelijk vast te leggen. Een voorkeursrecht tot koop kan zelfs bij het Kadaster worden geregistreerd zodat het voor iedereen kenbaar is. De notaris kan deze registratie voor u verzorgen.